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Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

Pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles, vous devez respecter des caractéristiques de salubrité, de décence ainsi que le règlement sanitaire départemental. Pour cela, des travaux peuvent être à faire. Ils sont, dans certains cas, soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Nous vous présentons la réglementation.

Les caractéristiques à respecter sont différentes si le sous-sol ou les combles sont destinés à un locataire ou un propriétaire occupant :

Propriétaire occupant

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des critères de salubrité visant à protéger la santé des personnes et à éviter les risques (par exemple, incendie ou effondrement). Notamment, les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (par exemple, installation électrique dangereuse ou revêtements dégradés dangereux contenant du plomb ou de l’amiante).

Locataire

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des caractéristiques de salubrité et de décence, notamment :

Si vous louez votre sous-sol ou vos combles sans respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de décence et de salubrité, vous risquez des sanctions civiles (par exemple, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts). Vous risquez aussi des sanctions administratives (par exemple, contravention, astreinte financière jusqu’à la réalisation des travaux, interdiction d’habiter avec obligation de relogement du locataire).

Pour savoir si louer un logement dans votre sous-sol ou vos combles ou y habiter est autorisé, vous devez consulter le RSD à la mairie du lieu où se trouve votre bâtiment. S’il l’autorise, le RSD peut prévoir des conditions particulières.

Où s'informer ?

Mairie

Mairie (Site internet)

Votre sous-sol ou vos combles doivent respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de salubrité pour y habiter, et aussi de décence en cas de location en logement. Sinon, des travaux doivent être réalisés pour les atteindre. Ils doivent être terminés avant de pouvoir y habiter ou les louer. Dans certains cas et selon les différents types de travaux à réaliser, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

Travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Travaux intérieurs (sans création de surface)

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Agrandissement, surélévation, creusement (avec création de surface)

Dans une zone urbaine d'un PLU

Agrandissement ou surélévation de 5 m² ou moins

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Agrandissement ou surélévation de plus de 5 m² jusqu'à 40 m²

Déclaration préalable

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Permis de construire

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de PC sur internet :

Formulaire

Travaux sur votre maison

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Travaux sur un autre type de construction

Un formulaire est à remplir :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Agrandissement ou surélévation de plus de 40 m²

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :

Formulaire

Travaux sur votre maison

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Travaux sur un autre type de construction

Un formulaire est à remplir :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

En dehors d'une zone urbaine d'un PLU ou dans un site protégé

Agrandissement ou surélévation de 5 m² ou moins

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Agrandissement ou surélévation de plus de 5 m² jusqu'à 20 m²

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Agrandissement ou surélévation de plus de 20 m²

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :

Formulaire

Travaux sur votre maison

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Travaux sur un autre type de construction

Un formulaire est à remplir :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Aménagement de combles

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Transformation d’un garage dans un sous-sol en habitation

Cas général

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

À Paris

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Attention

La création de places de stationnement peut être imposée par le PLU pour tout nouveau logement. Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie, ou le Basu pour Paris.

Certains travaux permettant de louer ou d’habiter un logement dans votre sous-sol ou vos combles engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.

Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement :

Service en ligne / Formulaires : Estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive) - Cliquez-ici

Ils peuvent aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

Où s'informer ?

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) (Site internet)

Textes de référence

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6Obligation de louer un logement décent

Code de la santé publique : article L1331-22Caractéristiques de salubrité

Code de la santé publique : article L1331-23Interdiction de louer un local insalubre

Code de la construction et de l'habitation : articles L511-1 à L511-22Police de la sécurité et de la salubrité, procédures et sanctions

Code de la santé publique : article R1331-14Définition de cave, comble et pièce de vie

Code la santé publique : article R1331-16Sanctions

Code de l'urbanisme : article R*421-14Travaux soumis à permis de construire

Code de l'urbanisme : article R*421-17Travaux soumis à déclaration préalable

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent